Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes von Campingplätzen nach § 194 BauGB

Wir zeigen auf, welche zentralen Inhalte ein solches Verfahren beinhaltet:

1. Grundlagen der Wertermittlung

Der Verkehrswert (oder Marktwert) eines Campingplatzes wird gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) bestimmt. Diese Vorschrift definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Zeitpunkt der Wertermittlung (Wertermittlungsstichtag) unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre.

Es ist dabei zu beachten, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z. B. Liebhaberpreise, Notverkäufe) den Verkehrswert nicht beeinflussen dürfen.

Die detaillierten Vorschriften zur Durchführung der Wertermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

2. Besonderheiten von Campingplätzen als Spezialimmobilien

Campingplätze gelten als Spezialimmobilien, da ihr Wert in hohem Maße von ihrer betrieblichen Nutzung und den erzielbaren Erträgen abhängt. Sie bestehen in der Regel aus dem Grund und Boden sowie den baulichen Anlagen (z. B. Rezeption, Sanitärgebäude, Gastronomie) und den Außenanlagen (z. B. Stellplätze, Wege, Ver- und Entsorgungseinrichtungen).

Wesentliche wertbeeinflussende Merkmale sind:

• Lage: Nähe zu touristischen Attraktionen, Gewässern (See, Meer), Wäldern oder Bergen; Erreichbarkeit.
• Rechtliche Gegebenheiten: Planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung (oft Sondergebiet Campingplatz), Pachtverträge mit Dauercampern, öffentlich-rechtliche Auflagen.
• Infrastruktur und Ausstattung: Zustand, Qualität und Kapazität der Sanitäranlagen, Ver- und Entsorgung, Stromanschlüsse, Freizeitangebote (Spielplatz, Schwimmbad etc.), WLAN.
• Wirtschaftlichkeit/Erträge: Auslastung, Preisgestaltung, Saisonalität, Umsatzstruktur (Stellplatzgebühren, Gastronomie, Shop).

3. Wertermittlungsverfahren (nach ImmoWertV)

Aufgrund des charakteristischen Ertragsgedankens ist für die Bewertung von Campingplätzen in der Regel das Ertragswertverfahren die vorrangige Methode. Es dient zur Abbildung der erzielbaren marktüblichen Einnahmen.

3.1. Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert primär aus den zukünftigen Reinerträgen des Objekts abgeleitet.

1. Ermittlung des Reinertrags:
   • Marktüblich erzielbare Bruttoerträge (Miete/Pacht für Stellplätze, Nebeneinnahmen)
   • Abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten).
2. Kapitalisierung: Der jährliche Reinertrag wird über eine festgelegte Restnutzungsdauer unter Anwendung eines Liegenschaftszinssatzes (marktangepasster Zinssatz) kapitalisiert.
3. Bodenwert: Der Bodenwert (ermittelt z. B. im Vergleichswertverfahren) wird addiert oder über den Reinertrag verzinst.
4. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boS): Zu- oder Abschläge für spezielle Merkmale, die im Standardverfahren nicht oder nur unzureichend berücksichtigt wurden (z. B. notwendige Sanierungen, überdurchschnittliche Auslastung).
5. Verfahrenswert: Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert.

3.2. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist idealerweise zur Plausibilisierung des Ertragswertes heranzuziehen. Hierfür werden Kaufpreise vergleichbarer Campingplätze (Vergleichsobjekte) herangezogen und in Bezug auf Lage, Größe, Ausstattung und Ertragsverhältnisse angepasst.

3.3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel nachrangig zur Plausibilisierung verwendet. Hierbei werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen (unter Berücksichtigung von Alterswertminderung) sowie der Bodenwert addiert.

• Der Sachwert stellt die Reproduktionskosten dar, spiegelt jedoch die Ertragsfähigkeit oft nicht ausreichend wider.

Unsere Gutachter wählen das oder die Verfahren, die den Markt am besten abbilden. Für Campingplätze ist dies meist das Ertragswertverfahren in Kombination mit einer Plausibilisierung durch Vergleichsdaten oder eine Umsatzpachtanalyse (betriebswirtschaftliche Kenngrößen wie Umsatz pro Stellplatz oder Umsatzmultiplikator).

Der Verkehrswert wird schlussendlich als einheitlicher Betrag festgelegt, der das objektivierte Ergebnis der Wertermittlung darstellt und zur Vorlage bei Behörden, Gerichten oder Kreditgebern dient.