Mobilheime auf Campingplätzen - Was ist zu beachten?

Die Errichtung von Mobilheimen durch Betreiber auf Campingplätzen ist ein wachsender Trend, birgt jedoch eine Reihe erheblicher Herausforderungen. Diese lassen sich in mehrere Kernbereiche unterteilen: 

1. Baurechtliche und Genehmigungsrechtliche Hürden 

Dies ist oft die größte und komplexeste Herausforderung in Deutschland. 

• Baugenehmigungspflicht: Entgegen ihres Namens sind Mobilheime in der Regel keine "fliegenden Bauten", sondern "bauliche Anlagen". Sobald sie dauerhaft aufgestellt und an Versorgungsleitungen angeschlossen werden, unterliegen sie dem öffentlichen Baurecht und benötigen fast immer eine Baugenehmigung.
• Bebauungsplan (B-Plan): Der geltende B-Plan für das Gelände ist entscheidend. Viele Campingplätze sind als "Sondergebiet, das der Erholung dient" (SO Camping) ausgewiesen. Oftmals lässt dieser Plan nur das Aufstellen von Zelten, Wohnwagen und Wohnmobilen zu. Feste Bauten wie Mobilheime sind dann unzulässig. Der Betreiber müsste eine aufwendige und teure Änderung des Bebauungsplans bei der Gemeinde beantragen, deren Ausgang ungewiss ist.
• Landesbauordnung (LBO): Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Diese regelt Anforderungen an Aufenthaltsräume, Brandschutz, Wärmedämmung etc. Mobilheime müssen diese Standards erfüllen, um überhaupt genehmigungsfähig zu sein.
• Camping- und Wochenendplatzverordnungen (CWVO): Einige Bundesländer haben spezielle Verordnungen, die Abstandsflächen, maximale Grundflächen der Bauten, Brandschutzwege und die Anzahl der Stellplätze pro Hektar vorschreiben. Die Integration von Mobilheimen muss mit diesen Regeln konform sein.
• Erschließungsnachweis: Für jedes Mobilheim muss der Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser und oft auch Gas lückenlos nachgewiesen werden.

2. Finanzielle und Wirtschaftliche Herausforderungen 

Die Investition ist beträchtlich und muss sich rechnen. 

• Hohe Investitionskosten: Die Kosten umfassen nicht nur den Kaufpreis der Mobilheime selbst, sondern auch den Transport (oft als Schwertransport), das Fundament, die fachgerechte Erschließung (Anschlusskosten), die Außengestaltung und die komplette Innenausstattung.
• Rentabilitätsberechnung: Der Betreiber muss eine genaue Kalkulation durchführen. Wie hoch muss die Auslastung sein, um die Investition zu amortisieren? Welche Miete kann am Markt erzielt werden? Wie verhalten sich die Einnahmen im Vergleich zu einem herkömmlichen Stellplatz?
• Laufende Kosten: Im Gegensatz zu einem Stellplatz verursachen Mobilheime hohe laufende Kosten für Instandhaltung, Reinigung, Reparaturen, Versicherung, Abschreibung und eventuell Grundsteuer.
• Finanzierung: Die Sicherung einer Bankfinanzierung erfordert einen soliden und überzeugenden Businessplan, der die baurechtliche Situation bereits geklärt hat.

3. Infrastrukturelle und Technische Herausforderungen 

Der Campingplatz muss für die neuen Bauten vorbereitet werden. 

• Erschließung des Platzes: Oft muss die gesamte unterirdische Infrastruktur erweitert oder neu angelegt werden. Die vorhandenen Leitungen für Wasser, Abwasser und Strom sind meist nicht für die ganzjährige Versorgung von festen Wohneinheiten ausgelegt.
• Ganzjahrestauglichkeit: Sollen die Mobilheime auch im Winter vermietet werden, müssen sie winterfest sein. Das erfordert eine gute Isolierung, eine leistungsfähige Heizung und vor allem frostsichere Wasserleitungen, was die Kosten weiter erhöht.
• Fundamente und Standfestigkeit: Die Mobilheime benötigen ein stabiles Fundament (z. B. Punkt- oder Streifenfundamente), um Setzungen und Schäden zu vermeiden. Ein einfaches Abstellen auf Platten ist meist nicht ausreichend.
• Logistik: Der Transport und das Aufstellen der oft großen und schweren Einheiten auf einem bestehenden, möglicherweise eng bewachsenen Campingplatz kann eine logistische Meisterleistung erfordern (z. B. Einsatz von Kränen).

4. Betriebliche und Strategische Herausforderungen 

Das Geschäftsmodell des Campingplatzes ändert sich grundlegend. 

• Veränderung des Platzcharakters: Der Betreiber muss sich fragen, ob eine "Mobilheimsiedlung" noch zum Charakter seines Platzes passt. Dies kann traditionelle Camper, die Natur und Einfachheit suchen, abschrecken. Es besteht die Gefahr, eine "Zwei-Klassen-Gesellschaft" auf dem Platz zu schaffen.
• Neue Zielgruppe: Die Vermietung von Mobilheimen spricht eine andere Zielgruppe an als das klassische Camping (oft Familien oder Paare, die mehr Komfort wünschen, sog. "Glamping"). Marketing, Service und Preisgestaltung müssen auf diese neue Zielgruppe ausgerichtet werden.
• Personalaufwand: Der Aufwand für Reinigung, Wartung, Schlüsselübergabe und Gästebetreuung ist deutlich höher als bei einem reinen Stellplatz. Das Personal muss entsprechend geschult oder aufgestockt werden.
• Konkurrenz: Der Betreiber tritt in direkten Wettbewerb mit Anbietern von Ferienwohnungen und Ferienparks, was andere Vermarktungsstrategien erfordert.

Die Errichtung von Mobilheimen ist für einen Campingplatzbetreiber eine tiefgreifende strategische Entscheidung, die weit über den reinen Kauf hinausgeht. Die baurechtliche Klärung ist der erste und wichtigste Schritt. Ohne eine gesicherte Genehmigung ist das gesamte Vorhaben zum Scheitern verurteilt. Ist diese Hürde genommen, erfordert das Projekt eine sorgfältige finanzielle, technische und betriebliche Planung, um langfristig erfolgreich zu sein. 

Genehmigungsfähigkeit von Mobilheimen auf Campingplätzen

Das Baurecht in Deutschland ist Ländersache, was bedeutet, dass die 16 Bundesländer unterschiedliche Regelungen für das Aufstellen von Mobilheimen auf Campingplätzen haben. Diese Unterschiede können erhebliche Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit, die Größe, die Bauweise und sogar die Nutzung von Mobilheimen haben.

Hier sind die wichtigsten Auswirkungen und Punkte, die man beachten muss:

1. Definition von Mobilheimen und ihre rechtliche Einordnung:

• Bauliche Anlage vs. Fahrzeug: Die Kernfrage ist, ob ein Mobilheim als bauliche Anlage oder als (ortveränderliches) Fahrzeug eingestuft wird.
  • Fahrzeug (Wohnwagen, Wohnmobil): Wenn ein Mobilheim jederzeit zum Verkehr auf öffentlichen Straßen zugelassen werden kann und als solches auch genutzt wird, gilt es in der Regel als Fahrzeug und ist auf einem Campingplatz genehmigungsfrei aufstellbar, solange es die Vorschriften der Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung (StVZO) erfüllt und die Campingplatzordnung eingehalten wird.
  • Bauliche Anlage (Wochenendhaus, Tiny House): Wird ein Mobilheim jedoch so aufgestellt, dass es nicht mehr ohne Weiteres ortsveränderlich ist (z.B. durch feste Fundamente, feste Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsnetze, Anbauten wie Wintergärten oder Terrassenüberdachungen), kann es baurechtlich als "Wochenendhaus" oder "Campinghaus" eingestuft werden. In diesem Fall unterliegt es den Bauordnungen der Länder und ist in der Regel genehmigungspflichtig. Hier greifen dann auch die Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zur Wärmedämmung etc.
• Grauzonen und Auslegung: Die Grenzen sind oft fließend und die Auslegung durch die lokalen Bauämter kann variieren. Einige Bundesländer haben spezielle Verordnungen für Camping- und Wochenendplätze, die detailliertere Regeln für Mobilheime enthalten.

2. Genehmigungspflicht und Verfahren:

• Baugenehmigung: Wenn ein Mobilheim als bauliche Anlage eingestuft wird, ist eine Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde erforderlich. Das bedeutet, es muss ein Bauantrag mit entsprechenden Plänen, Statik, Nachweisen zum Brandschutz etc. eingereicht werden.
• Verfahrensfreiheit: Manche Bundesländer sehen bestimmte Bauvorhaben bis zu einer gewissen Größe oder unter bestimmten Bedingungen als verfahrensfrei an. Dies kann auch für kleinere Mobilheime oder bestimmte Anbauten gelten, entbindet aber nicht von der Einhaltung der Bauvorschriften.
• Bestandsschutz: Bestehende Mobilheime können unter Umständen Bestandsschutz genießen, müssen aber oft bei größeren Änderungen oder Nutzungsänderungen an aktuelle Vorschriften angepasst werden.

3. Bauvorschriften und Auflagen:

• Größe und Abstände: Die Landesbauordnungen und die Campingplatzverordnungen legen oft maximale Größen (Grundfläche, Höhe) für Mobilheime fest. Auch Mindestabstände zu Nachbarparzellen und Brandgassen sind vorgeschrieben. 
  • Beispiel Schleswig-Holstein: Erlaubt Mobilheime bis 40m², und Standplätze für Mobilheime sollen mindestens 120 m² groß sein.
  • Beispiel Niedersachsen: Auf Campingplätzen sind feste Anbauten an Wohnwagen und selbständige Schutzdächer grundsätzlich verboten, ein Geräteschuppen bis 5 m³ Brutto-Rauminhalt ist jedoch erlaubt.
• Ausstattung und Nutzung: Vorschriften können die Ausstattung (z.B. Sanitäranlagen, Heizung), die Isolierung und die ganzjährige Bewohnbarkeit betreffen.
• Brandschutz: Dies ist ein besonders wichtiger Bereich, da Mobilheime und ihre oft dichte Aufstellung auf Campingplätzen ein erhöhtes Brandrisiko darstellen können. Die Bundesländer haben hier strenge Vorgaben zu Brandmeldern, Löscheinrichtungen, Abständen und Materialien.
• Erschließung: Die Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom müssen den jeweiligen landesspezifischen Normen entsprechen.
• Umweltschutz/Naturschutz: In sensiblen Gebieten (z.B. Küstennähe, Naturparks) können zusätzliche Auflagen zum Schutz der Umwelt gelten.

4. Bebauungspläne und Flächennutzungspläne:

• Zulässigkeit im Gebiet: Ob und in welchem Umfang Mobilheime auf einem Campingplatz aufgestellt werden dürfen, hängt maßgeblich von den Festsetzungen im lokalen Bebauungsplan und dem übergeordneten Flächennutzungsplan ab. Diese Pläne weisen die Flächen als "Sondergebiet Erholung" (Campingplatz, Wochenendhausgebiet) aus und legen die Art der Nutzung sowie die baulichen Möglichkeiten fest.
• Wochenendhausgebiete vs. Campingplätze: Einige Plätze sind explizit als Wochenendhausgebiete ausgewiesen, wo Mobilheime mit festen Anschlüssen und in größerer Bauweise eher zulässig sind. Reine Campingplätze sind oft eher für temporäre Nutzung von Fahrzeugen gedacht.

5. Dauerwohnen und Erstwohnsitz:

• Rechtliche Unterscheidung: Das Aufstellen eines Mobilheims zum Zwecke des "Dauerwohnens" oder zur Anmeldung des Erstwohnsitzes ist baurechtlich eine andere Kategorie als die rein touristische oder freizeitorientierte Nutzung.
• Länderspezifische Regeln: Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Erstwohnsitz auf einem Campingplatz angemeldet werden kann, ist ebenfalls in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und oft sehr restriktiv. Viele Campingplatzverordnungen verbieten das dauerhafte Wohnen explizit. Hier spielen nicht nur baurechtliche, sondern auch melderechtliche Aspekte eine Rolle.

Beispiele für bundesländerspezifische Unterschiede:

• Schleswig-Holstein: Hat klare Regelungen für die Aufstellung von Mobilheimen und Tiny Houses auf Campingplätzen, u.a. mit einer Größenbegrenzung von 40m².
• Niedersachsen: Die Verordnung über Campingplätze, Wochenendplätze und Wochenendhäuser enthält detaillierte Bestimmungen zu Standplätzen, Anbauten und der Beschaffenheit von Wohnwagen. Sie unterscheidet explizit zwischen jederzeit ortsveränderlichen Wohnwagen und solchen, die als Wochenendhäuser gelten.
• Bayern: Campingplätze sind Sonderbauten und benötigen eine Baugenehmigung. Zeltlager, die nur gelegentlich und für kurze Zeit errichtet werden, können verfahrensfrei sein. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt auch die Genehmigungspflicht für "Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, auf Camping-, Zelt- und Wochenendplätzen".

Fazit für Betreiber von Campingplätzen:

Die unterschiedlichen Baurechte in den Bundesländern erfordern eine genaue Kenntnis der jeweiligen Landesbauordnung, der Campingplatzverordnung des Landes und der lokalen Bebauungspläne. Bevor in Mobilheime investiert wird, ist es unerlässlich, sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde über die spezifischen Anforderungen und Genehmigungspflichten zu informieren. Eine frühzeitige Abstimmung kann teure Fehlplanungen und rechtliche Probleme vermeiden. Die Tendenz geht dahin, dass Mobilheime, die fest mit dem Boden verbunden sind und eine wohnhausähnliche Ausstattung aufweisen, zunehmend als bauliche Anlagen behandelt werden und somit strengeren Regeln unterliegen.