Neugründung einer Campingplatzunternehmung

Camping boomt, denn viele Menschen sehnen sich gegenwärtig nach Freiheit, Unabhängigkeit und Natur. Sie erfüllen sich diese Bedürfnisse in Form von Campingurlaub. Und dieser muss auf Campingplätzen stattfinden, da Wildcamping aus guten Gründen in Deutschland nicht erlaubt ist.

Gegenwärtig gibt es in Deutschland mehr als 3.200 Campingplätze unterschiedlichster Art, mit unterschiedlichsten Zielgruppen und Kunden. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren stetig gewachsen. Ein Grund um sich darüber Gedanken zu machen aus Camping ein Business zu entwickeln.

Erste Schritte

Camping in Deutschland boomt! Fakten: Ein stetiges Wachstum des Wohnmobilbestandes zu beobachten. Vanlife wird immer mehr zu einer beliebten Form, Freizeit und Arbeit zu verbinden. Die Luxus-Campingvariante „Glamping“, einer Wort-Kombination aus „glamourös“ und „Camping“, bringt neue Zielgruppen auf den Campingplatz.

Wer sich mit einem Campingplatz selbstständig machen möchte, für den sind das schon mal sehr gute Voraussetzungen. Was man bei einer der Unternehmensgründung bedenken und beachten sollte, wird im Folgenden erläutert. 

Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um einen Campingplatz zu eröffnen? 

Anforderungen an den Standort

Wie in Deutschland ein Campingplatz gestaltet sein muss und welche Vorschriften für den Betrieb einer solchen Ferienanlage gelten, ist in fast  jedem Bundesland in der „Verordnung über Camping- und Wochenendplätze“ (CWVO) festgelegt. Diese unterscheiden sich jedoch auch voneinander, von daher ist die im jeweiligen Bundesland relevante Verordnung anzuwenden. Zunächst muss überhaupt geklärt sein, was ein Campingplatz ist. Daher die folgende  Definition:
„Campingplätze sind Plätze, die ständig oder wiederkehrend während bestimmter Zeiten des Jahres betrieben werden und die zum vorübergehenden Aufstellen und Bewohnen von mehr als drei Wohnwagen oder Zelten bestimmt sind. Zeltlager, die gelegentlich oder nur für kurze Zeit eingerichtet werden, und Plätze für das Parken von Wohnmobilen sind keine Campingplätze im Sinne dieser Verordnung.“
(Quelle: Camping- und Wochenendplatzverordnung)

Standplatz-Anforderungen
Als Standplatz werden die auf dem Campingplatz verfügbaren Flächen für das Aufstellen von den vom Gast mitgebrachten Übernachtungseinheiten bezeichnet (z.B. Zelt, Wohnwagen, Wohnmobil etc. - sie werden oft auch auch als Stellplätze bezeichnet, was jedoch zu Verwechselungen führen kann). Ein gut geplanter Campingplatz sollte also ausreichend befestigte Plätze für Zelt, Wohnwagen und Wohnmobil bieten. Fraglich ist auch, ob der Platz nur in der Sommersaison oder das ganze Jahr lang geöffnet hat. Hier ist zu entscheiden, was Saisonalität auch für die zu findenden Mitarbeiter bedeuten kann. 

Zelte, Wohnwagen und Wohnmobile haben jeweils unterschiedliche Anforderungen an ihren Standplatzplatz: Hier muss der jeweils am besten geeignete Bereich innerhalb des Platzes gewählt werden.  
Zelte können problemlos auch auf sandigen und weichen Böden aufgebaut werden. Wichtig ist hier allerdings der Schutz vor starkem Wind. 
Wohnwagen hingegen brauchen eine größere ebene Fläche, auf der sich auch mit einem Auto rangieren lässt. Generell ist auf die Umgebung zu achten (z.B. auf sandigen Ufern oder inmitten von Dünen). 
Wohnmobile nahezu täglich bewegt, wenn die Besitzer beispielsweise Ausflüge machen oder zum Einkaufen fahren. Hier muss der Untergrund sehr fest sein, damit sich die schweren Fahrzeuge nicht im Boden festfahren. 

Ein gut geplanter Campingplatz sollte also ausreichend befestigte Plätze für Zelt, Wohnwagen und Wohnmobil bieten. Fraglich ist auch, ob der Platz nur in der Sommersaison oder das ganze Jahr lang geöffnet hat. 

Generell gilt: Für einen reibungslosen Betrieb benötigt man in jedem Fall folgende Vorrichtungen und Dienstleistungen: 

Strom:
Die wenigsten Zeltcamper verzichten komplett auf Strom, daher sollten die Plätze auch mit Stromanschluss buchbar sein. Für Wohnwagen und Wohnmobil ist ein Stromanschluss obligatorisch, also Standard. 

Frisch- und Abwasseranschlüsse:
Wohnwagen und Wohnmobile brauchen jeweils Frisch- und Abwasseranschlüsse. Über den Platz verteilt müssen mehrere Trinkwasserstellen vorhanden sein. 

Sanitärstation:
Für Chemietoiletten muss es eine spezielle Sanitärstation geben. 

Wäscheraum:
Waschmaschine und Trockner sollten den Gästen gegen Gebühr zur Verfügung stehen. 

Toiletten und Duschen:
Toiletten- und Duschräume müssen in ausreichender Anzahl vorhanden sein, auch für Rollstuhlfahrer*innen! Manche Campingplätze bieten den Gästen sogenannte „Familienbäder“ an, die exklusiv für den Aufenthalt gemietet werden können. 

Einkaufen und Gastronomie:
Ein kleiner Kiosk und ein Campingplatz-Restaurant oder -Imbiss sind absolutes Muss. Viele Betreiber bieten den Gästen auch einen Brötchenservice. 

Empfang & Notdienst:
Der Empfang muss an sieben Tagen in der Woche besetzt sein, schließlich reisen in der Saison täglich Gäste an und ab. Security-Personal in der Nacht sorgt in größeren Anlagen für die nötige Sicherheit, hilft in Notfällen und gibt den Urlaubern ein beruhigendes Gefühl. 

WLAN:
Ohne Smartphone kommen nur noch Wenige aus, daher sollte WLAN idealerweise auf dem kompletten Gelände verfügbar sein. Manche Anbieter verlangen dafür auch ein Entgelt und bieten dafür eine verlässliche Netzstärke. 

Persönliche Voraussetzungen

Nachdem nun umrissen ist, welche organisatorische Maschinerie hinter einem Campingplatzbetrieb steckt, wird auch schon deutlich, welche Qualitäten nötig sind, um ein solches Unternehmen erfolgreich zu führen: 

Erfahrungen im Bereich Tourismus und Camping:
Wenn man bisher schon in der Tourismusbranche gearbeitet hast, ist das natürlich von großem Vorteil. Aber auch viele eigene Campingurlaube kommen bei einer geplanten Selbstständigkeit sehr zugute, denn dadurch weiß man , welche Erwartungen und Bedürfnisse deine Gäste haben und was man ihnen bieten muss, damit sie zufrieden sind und bestenfalls wiederkommen. 

Handwerkliches und technisches Geschick:
Für große und potentiell gefährliche Bauarbeiten und Reparaturen sollte man selbstverständlich Fachleute beauftragen. Doch wegen größerer Flexibilität, und natürlich auch aus Kostengründen, sollte man so viele Handwerkarbeiten wie möglich auch selbst durchführen können. 

Menschenkenntnis & Feingefühl:
Als Betreiber eines Campingplatzes wird man es mit unterschiedlichsten Menschen zu tun haben und nicht alle sind immer zufrieden und nett. Beschwerden und oft auch unverschämtes Verhalten deiner Gäste muss man souverän und diplomatisch managen können. 

Serviceorientierung:
Als Campingplatzbetreiber fungiert man als Gastgeber und ist in dieser Funktion für das Wohlergehen der Gäste verantwortlich. Deshalb sollte man grundsätzlich Spaß daran haben, sich um andere Menschen zu kümmern und ihnen einen guten Aufenthalt zu bereiten. 

Unternehmerqualitäten:
Als Unternehmer wird man sich um vergleichsweise trockene Aufgaben kümmern müssen, wie Wareneinkauf, Buchhaltung und die Steuererklärung. Generell ist es eine gute Idee, hier Fachleute, wie beispielsweise eine Buchhaltung zu beauftragen, aber ein grundsätzliches Verständnis von allen Aspekten deiner Selbstständigkeit muss man sich  aneignen. Das Wichtigste dabei ist, dass man Interesse daran hat, sich weiterzubilden und dazuzulernen. 

Rechtliche Bestimmungen 

Genehmigungen:
Für die Errichtung eines neuen Campingplatzes ist eine Baugenehmigung notwendig. Die erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Es muss ein Bauantrag gestellt werden, der von der Behörde nach Überprüfung bewilligt werden muss. Ob ein Grundstück gekauft oder nur gepachtet ist, spielt dabei keine Rolle. 

Verordnungen:
Die bereits erwähnte Camping- und Wochenendplatzverordnung definiert, wie breit Zufahrten und Wege sein müssen und welche Gestaltungskriterien für einzelne Stell- und Zeltplätze gelten. Außerdem bestimmt die Verordnung alle Rahmenbedingungen für die Platzgestaltung, Versorgung mit Trinkwasser, die nötige Beschilderung, die Beschaffenheit der sanitären Anlagen, Art und Umfang der Beleuchtung, welche Brandschutzmaßnahmen ergriffen werden müssen, wie Abwasser und Abfälle entsorgt werden und wie Verstöße gegen die Platzordnung geahndet werden. 

Klassifizierung:
In Deutschland werden Campingplätze, ganz ähnlich wie Hotels, durch den Bundesverband der Campingwirtschaft in Deutschland e.V. (BVCD) in Kooperation mit dem Deutschen Tourismusverband (DTV) bewertet. Diese Klassifizierung ist ein Qualitätsversprechen an die Gäste und steigert die Konkurrenzfähigkeit deines Platzes. Beurteilt werden Rezeption und Service (zum Beispiel Erreichbarkeit, Fremdsprachen, Gastronomieangebot etc.), sanitäre Anlagen (baulicher Zustand, Beleuchtung, Sauberkeit, Wäschetrockner, Anlagen für Rollstuhlfahrer etc.) und natürlich die Standplätze (z.B. Größe der einzelnen Plätze, Stromanschluss, Frisch- und Abwasseranschlüsse für Wohnwagen und -mobile, Zeltwiese für Gruppen, Zustand der Wege etc.). 

Das Bewertungssystem gliedert sich in bis zu fünf Sterne: einfach, zweckmäßig, komfortabel, erstklassig, exklusiv. Die Kosten einer Klassifizierung durch den BVCD richten sich nach der Anzahl der angebotenen Plätze und starten im Bereich von 300 Euro. Die Klassifizierung gilt für drei Jahre und muss danach wiederholt werden. 

Kostensituation 

Wer sich mit einem Campingplatz selbstständig macht, sollte sich einen Businessplan zulegen. Ohne eine betriebswirtschaftliche Prognose können sich schnell unbequeme Situationen einstellen, die das Unternehmen schnell bedrohen können. 

Gründungskosten:
Bei der Gründung oder Übernahme eines Campingplatzes fallen einige Kosten an, über die sich nur die wenigsten Existenzgründer*innen vorab bewusst sind:
→ Anwalts- und Notarkosten
→ Kosten resultierend aus der gewählten Rechtsform (z.B. GmbH)
→ Eintrag beim Gewerbeamt
Als Gründer eines Campingplatzes musst man zudem Mitglied bei der jeweiligen Industrie- und Handelskammer sowie bei der Verwaltungsberufsgenossenschaft (VBG) werden. 

Finanzierung finden:

Einen Campingplatz neu zu bauen kostet sehr viel Geld und ist deshalb in der Regel nur mit einer Fremdfinanzierung möglich, typischerweise in Form eines Bankkredites. Auch bei der Übernahme eines bestehenden Platzes muss meist einiges saniert und renoviert werden, sodass eine Fremdfinanzierung nötig ist. 

Als Gründer stehen grundsätzlich attraktive Existenzgründerdarlehen öffentlicher Förderbanken der Investitionsbanken der Bundesländer oder der KfW zur Verfügung. Doch ob ein derartiges Darlehen tatsächlich gewährt wird, entscheiden ausschließlich die Hausbank oder ein anderes Bankinstitut nach eigener Wahl, mit dem man in enger Vertrauensbeziehung steht. Dies wird auch Hausbankprinzip genannt. In der Regel erwarten Banken für die Bereitstellung eines Darlehens ein vorhandenes Eigenkapital in Höhe von circa 15 bis 20 Prozent der gesamten Investitionssumme. Hier lohnt es sich, zunächst einmal unverbindlich mit verschiedenen Instituten zu sprechen, um schließlich das beste Kreditangebot ausfindig zu machen – das kannst man im Bereich Finanzierungsmöglichkeiten diverser Gründerplattform organisieren.

Nötig ist in jedem Fall ein überzeugender Businessplan. 

Mein Firmenkonstrukt: Welche Zielgruppen haben welche Vor- und Nachteile

Als Neueinsteiger oder Neupächter eines Campingplatzes sollte sich jeder viele Fragen stellen wegen des Zielpublikums. Das rät der BVCD: Als Campingplatzbetreiber wäre die Entscheidung, ob ich stärker auf Touristikcamper oder Dauercamper setze, eine strategische, die von verschiedenen Faktoren abhängt. Beide Zielgruppen haben ihre Vor- und Nachteile in Bezug auf Marge und "Ärgerpotential".

Touristikcamper (Kurzzeitgäste)

Vorteile (Tendenz zu höherer Marge pro belegtem Tag/Nacht):

• Höhere Tagespreise: Die Tages-/Nachtpreise für Touristikcamper sind in der Regel deutlich höher als die anteiligen Tageskosten für Dauercamper (wenn man deren Jahrespauschale auf 365 Tage umrechnet). Dadurch kann an belegungsstarken Tagen eine sehr hohe Marge erzielt werden.
• Zusatzumsatzpotential: Touristikcamper geben tendenziell mehr Geld für Dienstleistungen auf dem Platz aus: 
  • Gastronomie: Sie nutzen Restaurants, Imbisse und Bars häufiger.
  • Laden/Shop: Kaufen oft Kleinigkeiten, Eis, Getränke, Grillgut etc.
  • Freizeitangebote: Mieten Fahrräder, Boote, nutzen Animation, bezahlen für spezielle Kurse etc.
  • Waschmaschinen/Trockner: Intensive Nutzung über kurze Zeit.
• Flexibilität der Platznutzung: Die Parzellen sind flexibler belegbar. Man kann auf saisonale Schwankungen reagieren und den Platz optimal auslasten (z.B. in der Hauptsaison höhere Preise verlangen).
• Potenziell höhere Fluktuation = höhere Sichtbarkeit: Viele wechselnde Gesichter sorgen für Dynamik und können Mundpropaganda fördern.

Nachteile (Potenziell mehr Ärger/Aufwand):

• Höherer Verwaltungsaufwand: Täglicher Check-in/Check-out, Reservierungsmanagement, Abrechnung der individuellen Verbräuche (Strom, Wasser), Schlüsselverwaltung.
• Intensivere Reinigung/Instandhaltung: Die Sanitäranlagen werden durch den ständigen Wechsel und die höhere Nutzung pro Fläche stärker beansprucht und müssen öfter gereinigt werden.
• Höhere Fluktuation = mehr Unruhe: Ständiges Kommen und Gehen, neue Gesichter, unterschiedliche Verhaltensweisen.
• Anspruchsvolleres Klientel: Urlauber haben oft höhere Erwartungen an Service, Sauberkeit und Freizeitmöglichkeiten. Beschwerden über Kleinigkeiten können häufiger sein.
• Saisonabhängigkeit: Starke Schwankungen in der Auslastung, außerhalb der Saison kann es sehr ruhig sein.

Dauercamper (Langzeitgäste)

Vorteile (Geringerer Ärger, stabilere Einnahmen):

• Stabile und planbare Einnahmen: Die Jahresmiete für den Stellplatz bietet eine kalkulierbare und kontinuierliche Einnahmequelle, unabhängig von Wetter oder kurzfristigen Trends.
• Geringerer Verwaltungsaufwand pro Gast: Einmal im Jahr die Pacht abrechnen, weniger Check-ins/Check-outs.
• Geringere Belastung der Infrastruktur pro Gast/Tag: Dauercamper haben oft eigene Sanitäreinrichtungen im Wohnwagen/Vorbau und nutzen die öffentlichen Anlagen weniger intensiv. Sie tragen auch zur Pflege und Ordnung ihrer Parzelle bei.
• "Hausmeister-Effekt": Einige Dauercamper sind oft vor Ort, auch außerhalb der Saison. Sie können ein Auge auf den Platz haben, wenn das Personal nicht da ist, und sind oft hilfsbereit bei kleineren Anliegen.
• Stammkundschaft und Gemeinschaft: Sie bilden oft eine eingeschworene Gemeinschaft, was dem Platz eine angenehme Atmosphäre verleihen kann.

Nachteile (Tendenz zu geringerer Marge pro belegtem Tag/Nacht):

• Geringere Pacht pro Tag: Die umgerechnete Tagesmiete ist deutlich niedriger als bei Touristikcampern.
• Weniger Zusatzumsatz: Dauercamper kaufen ihre Lebensmittel oft außerhalb des Platzes und nutzen seltener die Gastronomie oder kostenpflichtige Freizeitangebote des Platzes.
• Blockierte Kapazitäten: Eine Parzelle ist über das ganze Jahr belegt, auch wenn der Dauercamper nur an wenigen Wochenenden da ist. Das nimmt die Flexibilität für hochpreisige touristische Belegungen.
• Potenzielles "Ärgerpotential" durch Gemeinschaftsprobleme:
  • Konflikte untereinander: Dauercamper, die sich über Jahre kennen, können auch Konflikte miteinander haben, die der Betreiber moderieren muss.
  • Besitzstandsdenken: Einigen Dauercampern fällt es schwer, neue Regeln zu akzeptieren oder sich an Veränderungen anzupassen, da sie den Platz als "ihr Zuhause" betrachten.
  • Ästhetik der Parzellen: Der Wunsch nach individueller Gestaltung kann zu uneinheitlichen oder unansehnlichen Parzellen führen, was den Gesamteindruck des Platzes für Touristen beeinträchtigen kann.
  • Nutzungsunterschiede: Wie im Beispiel genannt, können unterschiedliche Lebensweisen zu Lärm- oder Ordnungsproblemen führen.
• Schwierigere Kündigung: Die Kündigung von Dauercamping-Mietverträgen kann, insbesondere wenn feste Aufbauten vorhanden sind, langwieriger und problematischer sein.

Meine Strategie als Campingplatzbetreiber

Als Campingplatzbetreiber würde ich auf eine kluge Mischung beider Zielgruppen setzen, mit einer leichten Priorisierung der Touristikcamper in den attraktiveren Bereichen, um die Marge zu maximieren, aber mit einer starken Basis an Dauercampern für Stabilität.

Begründung:

1. Marge: Die höhere Marge pro belegtem Tag liegt bei den Touristikcampern, insbesondere in der Hauptsaison. Hier lässt sich der höchste Umsatz pro Quadratmeter erzielen.
2. Ärger: Weniger Ärger habe ich potenziell mit Dauercampern, da sie stabilere Einnahmen bringen und weniger administrativen Aufwand verursachen. Die "Ärger"-Themen bei Dauercampern sind oft eher zwischenmenschliche Konflikte oder Ästhetikfragen, die mit klaren Regeln und gutem Management lösbar sind. Der "Ärger" mit Touristikcampern ist oft operativer Natur (Check-ins, Beschwerden, Reinigung), aber auch gut zu handhaben.

Konkrete Maßnahmen:

• Räumliche Trennung: Ich würde klar definierte Bereiche für Dauercamper und Touristikcamper schaffen. Die Dauercamper-Bereiche würden sich idealerweise an ruhigeren Stellen des Platzes befinden und könnten feste Anschlüsse für Wasser und Abwasser bieten. Die Touristikbereiche wären näher an den zentralen Einrichtungen (Rezeption, Sanitär, Gastronomie).
• Klare Regeln: Eine sehr detaillierte und transparent kommunizierte Platzordnung, die die spezifischen Bedürfnisse und Pflichten beider Gruppen berücksichtigt.
• Attraktive touristische Angebote: Investition in moderne Sanitäranlagen, attraktive Freizeitangebote (Spielplätze, Sportmöglichkeiten, ggf. Schwimmbad) und eine gute Gastronomie, um Touristikcamper anzuziehen und ihren "pro Kopf" Umsatz zu steigern.
• "Premium-Dauercamping": Auch bei Dauercampern könnte man durch Premium-Lagen (z.B. am Wasser) oder erweiterte Servicepakete die Marge steigern.
• Kommunikation und Community-Management: Aktives Management der Dauercamper-Gemeinschaft, um Konflikte zu minimieren und ein positives Miteinander zu fördern. Regelmäßige Infoabende oder Stammtische.
• Online-Buchungssysteme: Für Touristikcamper unerlässlich, um den Verwaltungsaufwand zu reduzieren.

Die ideale Balance hängt vom Standort, der Größe des Platzes, der lokalen Nachfrage und dem Managementstil ab. Ein reiner Dauercampingplatz ist finanziell stabil, aber oft weniger dynamisch und weniger profitabel pro Fläche. Ein reiner Touristikplatz ist hochprofitabel in der Saison, aber außerhalb der Saison oft leer und unsicher. Die Mischung ist der Schlüssel zum Erfolg.